地方山奥。有名な観光施設が近くにある物件
広大な土地山林付き
査定価格は500万
古民家カフェ運営中。家賃月4万の入居者あり
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不動産屋の見積もりは利回りで考えないので注意して下さい。家賃が発生している以上は”テナント物件”で考えないと絶対に駄目！！！
逆に言えばテナント物件として利回りだけ見ればOKです
●表面利回り
テナント家賃年間48万で利回り１０％なら４８０万円。
利回りが５０％なら２４０万。
あとは修繕。水回りにガタが来たら５０万１００万は普通に飛んでいくので注意です
今後１００万の大規模修繕が掛かるとみて
利回り５０％で考えると
やはり２５０位で買いたい所です。
私なら250で買って５年回し300万以上で売りますね。そうすればざっくり300万の儲けです※税金を加味すれば手残りは200くらいになるとは思いますが。
家賃5年分はありますが”５年で手残り200万”ってどうなの？という視点で考えます。
なので近隣同等物件で商売をしているテナントの家賃を見たほうが良いでしょう
そのカフェが１０年も２０年も月４万で借りているのであれば家賃は明らかに安いと思います。 退去させたら６万くらいで貸せるかも？契約が普通賃貸借か定期借家かも確認して下さい
普通なら家賃値上げ交渉は土下座交渉で＋２０００円の4万2000円はいける。定期なら「次回更新から月６万。嫌なら出ていけ」で契約終了。追い出せます。
家賃6万に出来れば500万くらいで売れると思います。６万にできるなら私なら１年で売りますね
>私の気持ち的には300万円前後で買えるなら結構良い話だと思うので購入したいです。
テナント物件は気持ちではなく、利回りを見て下さい
なぜなら売るときには貴方から投資家がキャッシュで買います。買い主はテナント物件なら利回りでしか不動産を見ないからです。だから不動産屋の査定はほぼ当てになりません。
ここは本当に注意です
千条印蓮宗
